임대 주택은 임대 사업자의 주택 취득 형태에 따라 건설 임대 주택과 매입 임대 주택으로 구분된다. 「임대 주택법」 제2조, 「임대 주택법 시행령」 제2조의2). 전자는 주택 건설 사업자 또는 임대 사업자가 건설하여 임대하는 주택을 의미하며, 후자는 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 주택이다. 임대 사업자는 국가, 지방 자치 단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 주택 임대 사업을 하기 위해 등록한 자 및 임대 주택 조합을 뜻한다.
또한 건설 임대 주택은 크게 공공 건설 임대 주택과 민간 건설 임대 주택으로 구분되는데, 전자는 국가 또는 지방 자치 단체의 재정 또는 주택 도시 기금의 지원을 받아 건설되거나 공공 사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대 주택이며, 후자는 그 나머지에 해당한다. 공급 주체에 따라서는 크게 공공과 민간으로 구분되며, 공공 부문의 경우 임대 기간, 규모 등 임대 형식의 특징에 따라 영구 임대, 국민 임대, 장기 전세 임대 등으로 구분한다. 이밖에도 지방 공사가 전세 계약의 방식으로 임차해 공급하는 전세 후 임대 주택, 공공 외 임대 사업자가 10
년 이상 임대하는 준 공공 임대 주택 등이 있다.
