À la fin de la guerre de Corée, le gouvernement sud-coréen a commencé à construire un parc de logements dans le cadre de la reconstruction du pays, mais sa priorité stratégique est restée celle de l’industrie jusqu’aux années 1960. Les investissements de l’État dans le logement ont par conséquent été très faibles, n’atteignant que 2,4% du PNB pendant le plan quinquennal 1962-1966 et 3% pendant le suivant (1967-1971). Le secteur public ne représentait alors que 13% du développement immobilier qui a été laissé pour l’essentiel aux entrepreneurs du secteur privé.

 Avec la croissance de la population, la demande et l’offre de logements ont elles aussi augmenté. La construction de logements neufs s’est envolée depuis les années 1980, dépassant 10 millions d’unités en 2000. L’offre couvre plus de 100% de la demande depuis 2008, ce qui signifie que le pays dispose d’assez de logements pour tous. Il y a cependant des différences d’une région à une autre, certaines d’entre elles bénéficiant d’une offre très largement suffisante, d’autres non. Le type de logement dominant était traditionnellement le pavillon. Sous l’effet de la pression foncière, ce sont toutefois les appartements qui sont aujourd’hui les plus nombreux. Alors que le taux de résidence en maison individuelle était de 87,5% en 1980, il est tombé à 27,3% en 2010. Inversement, le taux de résidence en appartement est passé de 7% à 59% au cours de la même période. L’offre d’appartements varie selon les régions et tend à se concentrer dans la capitale et les aires métropolitaines.

 Dans les années 1970, le gouvernement coréen a davantage investi dans le logement et a établi toute une série de politiques et de lois relatives au logement. Par exemple, la loi pour la promotion de la construction de logements a été promulguée en 1973 pour développer l’offre dite de « logements nationaux » (gungmin jutaek) en utilisant des fonds de banques publiques ou des collectivités locales. L’accès à la propriété était prioritaire pour ceux qui n’avaient jamais été propriétaires auparavant, une politique qui fut poursuivie pendant plus de trente ans. En outre, le gouvernement et les collectivités locales ont contribué à l’amélioration de l’environnement urbain à travers des aménagements et des projets immobiliers. Par conséquent, les conditions de résidence dans l’aire métropolitaine de Séoul et dans les autres métropoles se sont nettement améliorées, que ce soit en matière de logements disponibles ou de taux de propriétaires. En 1975, on comptait en totalité 4,7 millions de logements. Ce nombre a triplé en 2010, atteignant 13,8 millions. Dans l’aire métropolitaine de Séoul, le nombre de logements pour 1 000 habitants en 1975 était seulement de 137. Il dépassait 200 en 2000 et atteignait 364 en 2010 (soit 2,7 fois le taux de 1975 et une moyenne de 2,75 personnes par logement), trois personnes sur dix étant propriétaires d’un logement. Le nombre total de logements de l’aire métropolitaine de Séoul était de 6,3 millions en 2010 (45% du total national). Avec ces augmentations spectaculaires, l’offre de logements en 2010 couvrait 99% de la demande dans l’aire métropolitaine de Séoul et plus de 100% au niveau national.

 

 La carte de la répartition des logements et du taux de couverture de la demande présente ce taux en 2012 par unité administrative au niveau des collectivités locales au moyen d’une carte choroplèthe avec seuillage par quintiles (voir l’explication de cette méthode cartographique en annexe p. 136). La répartition des logements est figurée par des cercles proportionnels. La légende comprend trois classes d’unités administratives confrontées à une pénurie de logements : elles se voient attribuer les trois nuances de brun les plus claires avec des taux de moins de 87%, entre 87 et 97%, et entre 97 et 102%. Si, en théorie, un taux de 100% correspond à une adéquation exacte entre l’offre et la demande, il faut en pratique que ce taux soit légèrement supérieur, car des familles de tailles différentes n’ont pas les mêmes besoins. L’idéal est de figurer dans la classe de 102 à 105%. Une offre trop importante a bien sûr pour conséquence des logements inoccupés ; trois classes (représentées par les nuances de brun les plus sombres) ont des taux de couverture de la demande en logements compris entre 105 et 109%, 109 et 114%, et plus de 114%. Ces taux très élevés se rencontrent surtout dans les espaces ruraux, alors que les taux qui témoignent d’une couverture insuffisante s’observent le plus souvent dans des espaces urbains.

 L’analyse des deux cartes permet d’identifier les espaces où la demande en logements est la plus forte : il s’agit de ceux qui présentent les nombres de logements et les taux de couverture les plus faibles, en particulier le centre de l’agglomération de Séoul et la ville de Sejong.

La carte du type de logement et de la part des appartements en 2010 est construite à partir de deux séries de statistiques : premièrement, le pourcentage d’appartements dans chaque unité administrative des collectivités locales de base ; deuxièmement, le pourcentage de chaque type de logement à l’échelle nationale (représenté dans un diagramme en secteurs). Les nuances les plus intenses correspondent aux unités administratives qui présentent des pourcentages d’appartements très élevés. La distribution spatiale de ces très hauts pourcentages est corrélée aux centres urbains, tandis que les faibles pourcentages d’appartements se situent dans les espaces ruraux.

 Le diagramme en secteurs montre que les appartements constituent 58,9% du total des logements du pays. Les pavillons représentent encore 27,3% des logements, bien qu’ils tendent à disparaître des paysages urbains densément peuplés. L’encart qui présente un agrandissement de la municipalité de Séoul révèle des pourcentages d’appartements très élevés, à l’exception de trois arrondisse-ments excentrés dans le nord.