Al final de la Guerra de Corea (1950-1953), el gobierno de la República de Corea inició los proyectos de vivienda como parte de sus esfuerzos de reconstrucción de posguerra. Hasta la década de 1960, las prioridades de inversión estratégica se concentraron en la reconstrucción de las industrias. Por lo cual, la inversión gubernamental en vivienda fue muy pequeña, pues alcanzó únicamente el 2.4% del pib durante el período de 1962 a 1966 y el 3.0% durante el período de 1967 a 1971. En estos dos períodos, los desarrollos de vivienda fueron en su mayoría conducidos por el sector privado y sólo cerca del 13% de los desarrollos de vivienda fueron apoyados por el sector público.

 Según la población creció, la demanda, así como la oferta de unidades de vivienda también crecieron. La oferta de vivienda se elevó desde la década de 1980, excediendo los 10 millones de unidades de vivienda para el año 2000. La tasa de oferta de vivienda superó el 100% en 2008, lo cual significa que nacionalmente hay suficientes viviendas para todos. Hay, por supuesto, diferencias regionales; algunas regiones tienen más que suficiente oferta de vivienda, mientras otras no. Tradicionalmente, el tipo de vivienda dominante fue la vivienda unifamiliar. Sin embargo, por la presión por disponibilidad de espacio, este tipo de viviendas han sido superadas en número por viviendas de apartamentos, así aumentó significativamente la tasa de residencia en apartamentos. La proporción de las viviendas unifamiliares era del 87.5% en 1980, pero cayó al 27.3% en 2010. Durante el mismo período, la proporción de apartamentos aumentó del 7% al 59%. La oferta de apartamentos varía por región y la tendencia muestra que la oferta se concentra principalmente en la capital y en las áreas metropolitanas más que en las áreas no metropolitanas.

 En la década de 1970, el gobierno coreano comenzó a invertir de manera más intensa en vivienda y estableció una serie de políticas y leyes necesarias. Por ejemplo, la ley de Promoción de Construcción de Vivienda fue promulgada en 1973, la cual fomentó la provisión de “vivienda nacional”, usando fondos de los bancos propiedad del gobierno y los gobiernos locales. La prioridad de compra se otorgó a las personas que nunca poseyeron antes un hogar y esta política de prioridad de compra se mantuvo por más de 30 años. Además, los gobiernos nacional y local contribuyeron al mejoramiento del medio ambiente urbano, con proyectos de mejoramiento de la tierra y proyectos de desarrollo de terrenos residenciales. Como resultado, las condiciones de vivienda en la Gran Área Metropolitana de Seúl y otras ciudades metropolitanas mejoraron de manera significativa desde la perspectiva de la existencia total de vivienda, así como también las proporciones de propietarios de casas. En 1975, se registraron 4 millones 734 mil unidades de vivienda en total. El número total de unidades de vivienda en 2010 fue de 13 millones 884 mil, que fue cerca de un triple aumento desde 1975. En la Gran Área Metropolitana de Seúl, el número de unidades de vivienda por cada mil personas fue apenas de alrededor de 137 en 1975. Éste superó 200 en el año 2000 y alcanzó 364 unidades en 2010 (un aumento de 2.7 veces desde 1975 y un promedio de 2.75 personas por unidad), indicando que tres de cada diez personas eran dueños de una casa. En lo que respecta al número total de unidades de vivienda, la Gran Área Metropolitana de Seúl tuvo 6 millones 291 mil viviendas en 2010 (el 45.4% del total nacional). Con tales aumentos dramáticos en la oferta de vivienda, la tasa de suministro de vivienda en la Gran Área Metropolitana de Seúl fue del 99% en 2010 y nacionalmente estuvo por encima del 100%.

 

Breve interpretación de los mapas     

 En el Mapa de tipo de vivienda y porcentaje de apartamentos de 2010, se muestran dos conjuntos de estadísticas: en primer lugar, el mapa indica datos sobre el porcentaje de apartamentos en cada unidad administrativa en los niveles de -si/-gun/-gu, y, en segundo lugar, se muestra el porcentaje de cada tipo de vivienda nacionalmente (como se ve en los sectores dentro del círculo). Los colores verdes en el mapa resaltan los elevados porcentajes de apartamentos en las unidades administrativas. El patrón espacial de altos porcentajes de apartamentos se correlaciona con los centros urbanos, mientras que las tonalidades más ligeras de verde (representando porcentajes más bajos de apartamentos) se localizan en las áreas rurales.

 Los sectores en el diagrama circular muestran que los apartamentos constituyen el 58.96% de todas las unidades de vivienda. El número de viviendas unifamiliares todavía representa nacionalmente el 27.35%, aunque son difícilmente visibles entre los densos asentamientos urbanos. El recuadro del mapa aumentado del área de Seúl ilustra los altos porcentajes de apartamentos con excepción de tres unidades administrativas.

 El Mapa de la distribución de viviendas y tasa de oferta de vivienda muestra el porcentaje de la tasa de vivienda en 2012 por unidades administrativas en los niveles -si/-gun/-gu mediante el método cartográfico de coropletas por quintiles (véase página 136 para la explicación de este método cartográfico). El mapa usa círculos graduados para resaltar la distribución del número de unidades de vivienda. La leyenda del mapa muestra tres clases de unidades administrativas que tienen una escasez de suministro de vivienda, representada mediante las tres tonalidades más ligeras de café en las tasas de menos del 87%, 87% a 97% y 97% a 102%. Aunque teóricamente uno podría esperar que una tasa del 100% es un punto de equilibrio para la idoneidad de la oferta de vivienda, en realidad, se necesita un porcentaje ligeramente más alto para que se considere conveniente, porque familias de diferentes tamaños tienen necesidades distintas. El rango del 102% a 105% se considera ideal. La sobreoferta, por supuesto, provocará la desocupación de unidades de vivienda; tres rangos en el mapa (representados por los tonos café más oscuros) presentan rangos de tasas de oferta de vivienda del 105% a 109%, del 109% a 114% y más altas que el 114%. Las áreas con tasas de sobreoferta están asociadas a las zonas rurales, mientras que las áreas con tasas de suboferta son en su totalidad urbanas.

 Analizando estos dos mapas, ¿dónde debería invertir y construir edificios de apartamentos, si tuviera la encomienda de localizar sitios para construir y ofrecer viviendas a las familias que las necesitan? (Pista: busque las áreas de tonalidades café más claro con el menor número de círculos graduados que son pequeños)